最近一个大新闻是“房屋养老金”制度呼之欲出，大家吐槽非常多。交了几十年养老保险还没领上，房子又要给钱养护了。

房屋养老金是个啥概念，查阅了一些立项建议，大概是设立两个账户，公共账户和个人账户，和咱们养老金逻辑类似：

公共账户政府主导和统筹，用于房屋日常强制体检、购买房屋安全综合保险等公共服务；

个人账户是指住宅专项维修资金账户，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修和更新改造。

这里也斗胆揣测一下，从政府的角度，我猜无非几个意思：

1、大兴土木三十年，房屋确实到了维护期

看官方的说法，目前试点工作的重点在于政府建立公共账户。2年前住建部也提出要立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度。

我们大兴土木建高层建筑不过二三十年，之前大部分房子还在保鲜期，对保养体验诉求并不大。但目前这个时间节点，加上一些公共事故，必须要考虑这件事了。

就像年轻人，可以不重视体检。但对于中老年，不体检，后面真出问题花的医药费更多。

目前中国整体房子也即将进入“中年时代”，房子的“统一体检”，及时维护都必要且必须了。

2、房屋维修基金的账

房屋维修基金使用率极低，不到10%，这个钱是在新房交房的时候一次性就缴纳的。

为啥使用率低，因为民法典要求必须由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且要过半业主同意。还要涉及到业主、物业管理公司、政府物管中心、施工队、业主委员会等多个部门和组织，非常麻烦。

小区搞个业委会通常都劳神费力，更别说维修这种事了。

所以这次搞个这个账户，会不会变相可以把这个钱由政府统筹用起来？或者统一规范和流程，促进这笔钱用到位。提高利用率同时，政府自己也少一些压力，和社保原理一样的。

3、降低老破房“兜底预期”

以前大家都是政府兜底预期，房子破了烂了，出风险，政府来兜底，认为是应当。但这种“大家长”模式显然玩不下去了，也不合理。

从金融的资管新规，银行理财破刚兑，到个人养老金制度的推进，我们也能看到一个意思，政府要从以往的“无限责任”，转为现在的“有限责任”。

老房子破了，有风险，出事故，大家潜意识里都是政府来出钱管。现在慢慢降低预期，告诉大家未来自己的小区要自己维护，不要老想着所有事情政府管完。

4、促进以旧换新

市场好，是需要交易量，老城更新，也需要成本。很多老房子赌拆迁，一直不换，要价很高，当下政策国家下场收存量房，一些地方，价格要太高也收不了。现在额外增加了这些老破房子的持有成本，也是变相的促进以旧换新，有利于房地产经济的算大账。

说说为啥这次新闻影响非常大

首先是国情，中国国情不太一样，70年产权，且很多家庭房子都是一家六个口袋来买的，房子这笔单一支出本身就大，关系到房子的事情，大家非常敏感。

另外，考虑到当下悲观的预期和房地产的。现在推出试点，免不了意见会不少，甚至误解、谣传。

就像工资节节涨的时候，公司免费食堂伙食突然差点没人抱怨，工资降的时候，少个茶叶蛋就会引起巨大风波。

看了下，这个制度确实是2022年就被提出来了，但显然这个试点政策出台的时间节点不好，引起巨大怨言。

住建部也连着出来解释，说只是公共账户试点，也就是政府负责出钱这部分，并不不需要群众出钱。至于是不是变相房产税，官媒也解释不是，这个金额离房产税确实也差距比较大。

“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

不过道理归道理，我也相信未来5-10年，大家也不会因为住房养老金多交钱，维修基金这笔我们已缴纳的钱，目前几乎没怎么用，还是比较充裕的状态。

可10年以后，超过30年的房屋会占到房屋总量的50%（目前只有20%），维修基金钱不够用了，最终还是得自己掏钱。

和当下老龄化人口结构下的养老金问题一样，未来10年退休人群是加速增长的。

人口结构摆在这里没办法，社会步入老龄化没有循序渐近，而是以一种突然的方式到来了。

提前吹风，渐进推行，预期打足之后，公共账户+未来个人缴费，也是必然的趋势，可参考香港，物业费是内地的几倍。

房子老了，各种维护费用是不低的，总要花钱，不外乎收费名头而已。

最后

房子和人一样，年轻颜值高（装修好，不过时），可以干活（提供租金），但老了之后，劳动力打折，甚至失业（租不出去），各种成本也上来了，要体检（房检）、要看病（维护），保险保费也越来越贵。

无论经历多少次康波，时光总会老去，人和房子也逐渐会从正现金流状态，慢慢变成负现金流状态。

不管是主动还是被迫的去伪存真之后，至少可以心里有底，养老和养房，长期看都得靠自己，做好预案和规划，总是没错的。

End.

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