在房地产市场低迷的时期，那些已经建造了15-20年的老小区很难吸引买家的眼球，甚至让人不屑一顾。

这些老房子的外观陈旧，小区环境差，没有绿化，人和车混杂，孩子在小区玩耍很不安全。

更重要的是，这些老房子都没有电梯，户型不合理，很多都是没有窗户的卫生间，没有暖气，物业也只有两个年纪大的保安。这样的小区只有在拥有顶尖的学区资源的时候，才可能有人为了孩子的教育而牺牲居住的舒适度。

但是，更多的情况是，很多老房子虽然地段不错，但是在二手房市场上毫无竞争力。我有一个朋友就在2019年买了一套省会城市中心的老破小，虽然小区的房龄还不到20年，但是和其他的老破小没有什么区别。

没有电梯，户型差，居住舒适度差，除了有一个还算不错的小学，其他优势一无是处。

当时买的时候单价快到一万四，现在单价只有一万左右，最高层的房子甚至单价还不到一万。按照66平米的面积来算，这几年这套房子就贬值了25万左右。

这还只是名义上的损失，还不包括装修、房贷利息等支出，恐怕这套房子就要亏掉近40万了。按照这两年的收入水平，40万的资金损失，不知道要多少年才能挣回来。

以前都说年底买房，一年白干，那个时候房价涨得快，年底买房优惠多，第二年说不定就能赚十几万，真的是一年的收入就回来了。

现在要反过来了，年底买了房，三四年白干才是真相。

01｜楼市看似“繁华”，数据实际在下滑

2023年11月，中国房地产市场再次陷入低迷，中指数据发布的TOP100房企销售情况令人心寒。据统计，今年前11个月，TOP100房企的销售总额仅为57379.0亿元，同比减少了14.7%，而且降幅还在不断扩大，比上个月多了1.6个百分点。

更令人担忧的是，TOP100房企在11月的销售额同比下滑了29.2%，环比也有0.6%的下降。 市场的低迷，让许多房企和购房者都感到焦虑。

其实，只要能够激发出改善需求，就能有效地提振市场。但是，现实的困境是，新房难以出手，老房子也卖不掉，这就导致了置换改善的需求被压抑。

不仅如此，老破房子的情况更加糟糕，由于居住条件差，受到这一轮市场调整的影响，几乎没有人对它们感兴趣。

02｜国企助力，改善置换需求

为了满足广大居民的改善置换的需求，各地采取了不同的措施，大致分为两种：

一种是开发商、中介、买家三方合作的模式，买家先付新房定金预订新房源，然后由中介帮助买家出售手中的旧房子，如果在规定期限内旧房子卖不出去，新房定金可以退还。

另一种是，由房企、国资委直接收购旧房子，买家无需等待，直接拿到房款就可以进行置换。

其中，徐州、苏州太仓是两个典型的例子。 徐州的部分房企主动组织收房，收房价格由第三方评估机构确定，买房人拿到房款后必须购买该房企的在售楼盘。房企收购的房子，会通过中介渠道，放到市场上销售。

苏州太仓的国企直接介入收房，购房者必须购买国企公司指定的新房。国资委收购的房子，主要用于将老房改造成保障房。 对比两种方式，我们不难发现，第二种方式更能有效地解决问题，因为国企可以直接回收老旧小区，给业主现金，让他们买新房子。

当然，这里也有房票+现金的方式，避免出现拿到钱不买房的情况。

但是，即使是国企助力回收，也不是没有问题的，比如有网友质疑国企的这些钱从哪里来？回收的老房子能否改造成保障房？保障房的需求有多大？

写在最后

国企助力回收老旧小区，再以旧换新，这个措施能否展开，其实还取决于专项资金是否能到位，不管如何，尽快盘活楼市，或许才是当下大家都应该关注解决的问题。

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